研究部

一、由招标取代以往的拍卖和挂牌
　　基于国家楼市调控新政的要求，深圳在土地供应的操作上已开始发生转变。近日，深圳市国土资源和房产管理局推出6幅居住用地，并且在出让方式上，由招标取代以往的拍卖和挂牌。
二、限制外资炒房政策出台
　　建设部等六部门联合发文规范房地产市场外资准入和管理，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房，符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
三、寿命70年以下房屋不能销售
　　我市拟规定新建商品房建筑节能及使用寿命的硬性指标，市人大常委会副主任袁汝稳昨天率领市人大经济工委到梅山苑调研住宅产业化及循环经济试点时，市国土房产局副局长李加林透露的信息，应该让广大购房者改变买房时重环境轻质量的观念了——该局准备出台硬性规定，商品房节能达不到50％、寿命达不到70年的，将不允许出售；而市民买的房子如果质量很好，实际使用超过70年，在补交地价后将能继续使用。
四、随意赠送面积叫停
　　日前修订版《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》正式颁布实施。该规范是全国房产测绘领域首个由政府批准发布的地方性标准，将直接影响产品设计和销售政策，引起了开发商的广泛关注。地产业相关人士称，该政策对建筑产品会有所规范，但对房价不会有太大影响。 房地产主管部门有关负责人指出，目前的楼盘已经空心化、泡泡化，容积率指标没有体现出空间密度，已经逐渐演化成“平面率”，尤以部分豪宅为甚。“这种失控状况显然不利于管理部门了解地价成本在房屋中所占的比例，以及控制建筑大小。我们不限制建筑产品的多样性，不限制设计师们的产品创新，不限制某些市民追求豪华舒适的生活，但建筑设计永远要按规范来，对那些占用城市空间和公共资源的，不应该不计面积。追求舒适生活是要有代价的，占用可以，但要付费。”
五、广东叫停别墅类房地产供地
　　 广东省国土资源厅已发出《关于进一步做好房地产市场土地供应调控的意见》。其中明确，各市不得擅自突破省下达的年度经营性房地产项目用地计划，2005年突破的要写书面检查，并且坚决停止别墅类房地产土地供应，严格限制低密度、大套型房地产的土地供应，但廉租房和经济适用房用地不纳入全省年度经营性房地产用地计划。
六、2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。凡不符合该要求的，均应进行套型调整。
七、2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首期付款比例不得低于30％。对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
八、对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。
九、加大对闲置土地的处置力度。一年未开工的项目，从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；两年未开工，无偿收回土地使用权。

一、深圳首宗限户型地块7月28日拍卖
　　市土地房产交易中心在为宝安区一宗商住用地举行的推介会上，正式提出该宗地的开发要求：90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积70％以上。这正是建设部等九部委出台的“国15条”核心内容之一。在这宗土地的出让公告中，还规定了：宗地内开发的商品房项目在交清地价款、项目取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售。“这既可以理解为采取现售方式，也可以理解为政府将从这宗土地开始，提高预售门槛，开始对深圳预售制度进行改革。”宝安分局的负责人说。深圳启动房屋预售制度改革，也将对房地产市场产生极其深远的影响。
二、90平方米以下房屋未占70％的未开工项目全部调整规划
　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合该要求的，均应进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。今后新出让的住宅项目，达不到70％以上标准的，不得签订土地出让合同。
三、购买90平方米以上住宅，首付不低于三成；90平方米以下，首付仍为二成
　　对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
四、一周77%报批被毙
　　在2006-6-12~2006-6-16工作日期间，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足“国六条”中“90平方米户型需占项目面积70%以上”的规定而未获得批准。也就是说有77%的商品住宅项目规划没有得到政府批准，而无法按期开工建设。未获批准项目比例创造深圳有史以来的新高。
五、没有规划一律不出让土地
　　《意见》明确提出，今后深圳以最严格的手段加强土地管理的重要抓手就是要充分发挥规划对土地利用的先导和统筹作用、加强土地利用的计划管理、加强建设用地指标管理。严格建设用地项目规划管理和土地管理，在没有法定图则、控制性详细规划或详细蓝图的地区，除市政基础设施外，一律不得办理规划许可、出让手续或进行招商活动。”

一、“1+1、1+2、1+3”等户型自由组合的配比
　　早在1998年，一些楼盘开发商就已提出面向三代同堂家庭的“1＋1”房产概念。所谓1+1亲情户型就是两个相临的住宅，户型紧挨着但各有各的门户，各有各的独立完整的生活起居设施。在新政出台后，“1+1、1+2、1+3”等户型成为解决90平米面积的限制的最佳良药。在80平米两房隔壁搭配30平米一房，两份房产证，中间隔墙可以拆除，也可以不拆除。这种“分而不远”的住宅开发和设计理念，既可以把原来单纯的家庭养老提升到社会养老的范畴，又可以良好的解决地产政策的限制问题，估计在不久将得到房地产商们的广泛推崇了利用。
二、开发商上书建设部直陈“90m2、70%”操作困难
　　在支持“国六条”政策前提下，为了增强政策的可操作性，住宅产业商会汇总了六七个省市分会的意见，在2006年6月2日将商会意见和各开发商的意见上报工商联，除了通过工商联，房地产协会成为各地房地产开发商向更高层传达自己声音的最为直接的渠道。开发商普遍认为，关于90平米和70％的规定存在“一刀切”的问题，执行起来较为困难。

一、财政部、国家税务总局发布了《关于土地增值税若干问题的通知》
　　在土地增值税征收上明确了“普通标准住宅”的标准和非普通住宅与普通住宅混合开发的计算方法。规定“普通标准住宅”按（国办发（2005）26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的执行标准；对于既建造普通住宅，又建造其它商品房的，应分别核算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免于征收土地增值税。
二、明确了项目预征土地增值税和已竣工项目土地增值税清算予以“提前”
　　1、各地必须严格进行土地增值税预征，并且对于逾期交税的可以处以滞纳金； 2、对已竣工验收的房地产项目:凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上的:税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则:对已转让的房地产进行土地增值税的清算。这样就大大增加了土地增值税的可操作性。
三、以房地产进行投资和联合开发的“从严免征”土地增值税的政策。
　　1、房地产作价入股进行投资的； 2、房地产作为联营条件的（房地产联合开发也是联营的一种形式），并且联营的主体企业从事房地产开发的:或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的。这一严格的规定，意味着开发商只要将项目进行联营的，都将征收土地增值税。

一、上海推地首涉新政
　　8月28日，上海市2006年1号土地出让公告中涉及的20个地块开始领取挂牌文件。根据此次出让土地所在各区县公布的土地挂牌文件具体要求，1号公告中所涉及的几乎全部住宅用地严格执行“国六条”细则文件要求：90平方米以下小户型占项目总建筑面积的70%以上。此次挂牌出让的住宅用地中，若干项目的小户型占比要求达80%以上。
二、加息引起的市场反映
　　加息引发的提前还贷风潮让沪上银行损失不小，商用房贷款成为固定利率房贷（定息房贷）的主力。商用房贷占四分之三。定息房贷的最大卖点在于可锁定未来房贷利率上浮的风险。此外，定息房贷业务倍增还与银行的调整措施有关。各银行对定息房贷已进行多次调整。例如，优质客户可获得定息房贷的优惠利率；固定利率与浮动利率可互相转换；将适用范围扩展到二手房、商用房等领域。不过，定息房贷产品还不够完善，其中，贷款期限最多10年是其最大硬伤，这也是定息房贷中个人住房贷款大大少于商用房贷的原因。
三、上海关闭“外资直接拿地”大门
　　上海房地局近日推出2006年国有土地使用权挂牌出让1号公告，在其“竞买资格及要求”一项中，出现一条以往从未有过的规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。在此之前的上海土地“招拍挂”中，只要资金充足，境外自然人也可以参与竞买土地。 四、控制90平方米以下住房所占的份额 去年统计数字表明，上海去年商品住宅成交面积约在120平方米左右。从城市结构上来看，120平方米的平均面积已经比一些国际上同等级别城市的水平要低了。因此，细则与上海房屋建筑标准有很大冲突，如果实行起来，将使很多房间的朝向、得房率等受到很大影响。鉴于这些原因，上海政府必将谨慎选择具体执行方式以及针对不同进度的项目做出不同的要求，在具体方案没有公布之前，这条指导意见给上海带来的影响仍然是不明朗的。
五、“国六条”规定，今后将继续停止别墅类房地产开发项目土地供应
　　严格限制低密度、大套型住房土地供应，主要保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。按照这一要求，现在开发商持有的土地必将升值，现有的存量房也必将升值，尤其是一些大户型房源，将因为市场紧缺而成为走俏品。所以对于开发商来说，这应该是一个利好。
六、境外人士在内地只能买一套房
　　建设部等六部门有关负责人就《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》进行了正面解答，并特别强调，符合条件的境外个人在境内只能购买一套自住商品房，境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买办公用商品房。

一、上海房产商发布"售后包租"广告违法
　　上海市工商局提示称，禁止发布“售后包租”或变相“售后包租”未竣工的商品房的广告；房地产广告中不得含有升值或投资回报的承诺，不得使用“零风险”“无（低）风险投资”“安全投资”等用语误导受众。
二、无锡市开展房地产户外广告专项整治活动
　　从５月起，无锡市将利用３个月的时间，以城区５４条“路长制”道路为重点，集中力量开展户外广告专项整治活动。
三、无锡及周边所受波及影响：
　　新世界国际，五洲国际装饰城、扬州国际珠宝城……..广告均受到工商管理部门不同程度查处！




一、合法不合情
　　从无锡，周边城市，乃至全国来看，房地产广告难免陷入法律的牢笼，犹其是对商业地产而言，表现更为突出，一般来说，消费者关注商业地产的最大吸引莫过于其投资回报，显然，如果遵循传统及最新的房地产新策，房地产相关广告就无法表达其核心内容，从而达不到预期的宣传效果，被简称为“合法不合情”现象。
二、合情不合法
　　多数房地产广告在解决此类问题时，没有太多出路，往往走的路线是不合情不合法，即露骨的表达初衷目的，其结果是可想而知。我们可以从一个现实案例来看：无锡某房地产一高炮广告，汲嫌违规登出回报，收益，综合查处下来，可处罚金200多万，不可谓不多啊。
　　事实表明，合情不合法是此类问题的最好解决方式。所谓合情不合法是指在艺术的达到预期宣传效果的同时，又游走于法律边缘，这种作用在二三级城市表现的尤为突出。




一、了解时政，不走风口浪尖
　　正常情况下，国家相关政策是阶段性浮出水面的，不仅浪前先有风，而且有一定的滞后性，如果时刻敏感关注相关政策并取相应补救措施一般能幸免，如无锡此轮的房地产广告查处始于六月份，晚于无锡市五月份户外广告查处文件一个月。
二、避重就轻，温柔表达
　　这里讲的避重就轻是指针对法律而言，避免正面与广告法等冲突，用温柔一刀表达同样的意图，即转换方向表达广告的核心内容，如：对商业地产而言就是投资，收益及风险的因素关系了
三、平时安份，关键爆发
　　这是对贯犯和初犯而言的，指广告投放时间策略，平时可以平稳依法的发布相关广告，而在关键时间节点时，可以大胆一走，至少还能拥有一个合理合法的整改时间。




一、非普通商品房5年后转让按差额征收营业税
　　从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
二、建筑面积90平方米以下的比重达70％以上
　　新挂牌的改变原用地性质进行商品住房建设的用地，以建中小套型为主，建筑面积90平方米以下的比重达70％以上；其他新审批的商品住房建设项目，中小套型（建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。对已审批规划但在2006年9月底以前不能开工建设的商品住房建设项目，根据要求进行套型调整，增加中小套型的数量。
三、空置3年以上的商品房禁止作为贷款的抵押物
　　对自有资金不足（项目资本金比例达不到35％）、建设手续不齐全等不符合规定的房地产项目，各金融机构不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，不得接受其作为贷款的抵押物。
四、改变用地性质须主要建设中低价位商品住房
　　根据年度土地供应计划，制定全市中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地计划，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，其中改变用地性质建设商品住房的用地须主要用于建设中低价位、中小套型商品住房。项目尽可能选择交通便利、市政基础设施比较完善的区域。
五、两年未动工开发的土地无偿收
　　由于受让方原因，超过土地出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费，并责令限期开工、竣工；对满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。





一、新政对南昌土地供应的影响
　　2005年年年底南昌市国土管理部门对一些闲置和擅自改变用途的土地进行了回收和查处，已依法收回闲置土地4宗，查处擅自改变用途的土地9宗。此次南昌市在土地市场秩序治理整顿中，依法收回的有江西华科通讯有限公司、江西中顺国际大酒店、湾里“煌上煌农庄”项目、江西亿仕达科技有限公司4宗出让后被闲置的国有土地。土地收回后，国土管理部门将先注销土地证，然后按规划要求进行处理。整顿中同时查处了擅自改变土地用途案件9宗。
二、新政对南昌楼市销售的影响
　　从部分购房者了解到一些其当前的购房心态，大部分购房者认为“买房是准备自己住，只要价格合理、楼盘质量过硬就值得考虑。”“国六条”实施以来，房地产二级市场反应较为平静，这个状况一方面是“国六条”尚未全面起效，后期影响还有待观察，另一方面南昌楼市已进入了良性的发展渠道，大家的敏感性都有所减弱。
三、新政对南昌购房者的影响
　　有调查显示，对此次调控，普通消费者还是寄予很大的希望，开始有明显观望的态势。有近60%的被调查者选择了“延迟”。但另一方面，被调查者对新政的实施效果却表示了一定怀疑。50.3%的人认为新政实施后，半年内房价不会下降，52.5%认为开发商不可能建70％的小户型。从各楼盘的销售现场也了解到南昌购房者整体上倾向于多首付少贷款，政策对南昌房地产市场的影响较小。大部分的二次置业者再次置业目的在于提升自己的居住品质而非投资。南昌的住宅投资者大部分以中长期投资为目的。征收全额营业税对购房者影响并不大。




一、静待地方政府的执行和操作力度
　　“国六条”不仅明确了调控方向，而且在细节上有所强化和定性，这就有效遏制了地方政府出于地方保护而采取的回旋策略，所以，从这点上来讲，“国六条”的调控实效将更加显著。尽管如此，地方政府如何规范和实施“国六条” 的相关意见才是直接关系和影响地方房地产动向的真正源头。
二、新政意在调控并非打压
　　一些开发商认为新政并不是打压房地产业，而是对房价进行调控，避免房价过高与市场实际购买力相背离。此次九部委联合下发的房地产新政，具有较强的操作性，有的还明确了执行期限，但关键还在于地方政府落实政策贯彻执行的力度。此次房产新政对于稳定南昌房价，控制房价上涨过快能够达到显著效果，但不至于影响房价下跌，房价是否上涨，主要还是供需问题。
　　三、促进现有大户型的销售
建筑面积90平方米以下的比重达70％政策表明，未来的房地产市场中小户型将日趋增多，大户型体量将大幅度减少。而南昌市场的购房需求却以中大户型为主，这就形成供需配比上的矛盾。因此，市场中现有的中大户型或已经取得预售许可证的中大户型项目将成为市场紧俏品，政策的出台反而会促进其销售。